L’audit énergétique pour un site tertiaire : tout savoir

À l’image de son homologue pour l’habitation, l’audit énergétique tertiaire mesure les performances énergétiques d’un local à usage tertiaire. À ne pas confondre avec le diagnostic de performance énergétique (DPE) : l’audit énergétique est beaucoup plus exhaustif, et comporte un plan de travaux détaillé qui vise à diminuer la consommation énergétique du bâtiment.

Ce diagnostic revêt une importance capitale quand on sait que le secteur tertiaire représente 15 % de la consommation d’énergie finale en France en 2024. Ce n’est donc pas un hasard si le gouvernement a rendu sa réalisation obligatoire pour certaines entreprises du secteur.

Zoom sur l’audit énergétique d'un site tertiaire, en entreprise comme en collectivité.

Contexte : les chiffres clés sur l’énergie dans le tertiaire

En 2024, la consommation énergétique du secteur tertiaire atteignait 237 TWh, ce qui traduit une certaine stagnation après une phase de croissance constatée entre 1990 et 2009. Ce secteur est le quatrième plus important consommateur d’énergie, derrière le résidentiel, les transports et l’industrie. Il regroupe plusieurs types d’établissements : hôtels, bureaux, commerces, loisirs ou encore hôpitaux. Son bouquet énergétique est réparti comme suit :

• 54 % d’électricité,
• 27 % de gaz naturel,
• 9 % de produits pétroliers,
• 5 % d’énergies renouvelables,
• 4 % issus d’un réseau de chaleur.

Par ailleurs, le coût énergétique du secteur tertiaire atteignait 40 milliards d’euros en 2023, soit 30 % de plus qu'en 2022 (source : chiffres clés de l’énergie, édition 2025) sachant que les consommations étaient légèrement plus faibles, en raison du contexte de Covid-19.

Qu’est-ce qu’un audit énergétique ?

Un audit énergétique consiste en une analyse approfondie de la performance énergétique d’un bâtiment, en étudiant :

• La performance des équipements installés : équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire (ECS), de ventilation,
• Le bâti : isolation thermique (combles, planchers bas, menuiseries extérieures, murs), caractéristique des matériaux, géométrie de l'architecture, bioclimatisme,
• Les modes de gestion et les usages de l’énergie : régulation, programmes, qualité des réglages, adéquation des locaux avec les usages.

Ainsi, l’audit permet de connaître avec précision :

• Le niveau de performance énergétique du bâtiment (si le local tertiaire est économe ou au contraire, énergivore),
• Les sources de déperditions thermiques (absence d’isolation des murs, défaut de ventilation…) et la répartition des consommations par usage de l’énergie,
• Les actions d’amélioration de la performance énergétique, des plus immédiates à celles nécessitant des investissements importants.

Le déroulement d’un audit énergétique sur site tertiaire

Pour préparer le projet, une analyse documentaire est menée à partir des factures d’énergies, plans et documents techniques mis à disposition par le maître d’ouvrage. Puis, des premiers entretiens ont lieu sur le site en amont afin de recueillir le ressenti et les besoins des usagers.

Des relevés techniques et mesures sont ensuite réalisés : mesure du confort, contrôle des réglages et paramètres de régulation, relevé du bâti, de l’étanchéité, des équipements de traitement de l’air et de l’eau, mais aussi du chauffage (schéma des zones de distribution, ECS, climatisation, éclairage, et usages spécifiques de l’électricité).

L’audit consiste ensuite à réaliser une analyse précise des différents éléments relevés afin de préparer une simulation thermique dynamique. Cette dernière, pour être au plus près possible de la réalité, tient compte du comportement du bâtiment en fonction de la saison, du confort thermique des occupants, des propriétés des matériaux anciens et du renouvellement d’air.

À partir de la modélisation numérique, l’auditeur peut ensuite simuler des travaux d’amélioration énergétique et en quantifier l’impact sur les consommations d’énergie. Il fournit une liste détaillée des actions à entreprendre et chiffre le coût de l’investissement, les financements disponibles ou encore les économies annuelles prévues.

Pourquoi réaliser un audit sur un site tertiaire ?

Trois raisons majeures justifient la réalisation d’un audit énergétique réglementaire pour les entreprises et collectivités du secteur tertiaire.

Réduire les factures d’énergie

Selon l’Ademe, le chauffage représente plus de 50 % des dépenses en énergie au bureau pour plusieurs raisons :

• Les bâtiments sont majoritairement anciens, et ont été construits sans être soumis à une réglementation thermique,
• Les bureaux dépassent bien souvent la température recommandée de 19 °C tout en ayant des problèmes de confort l’hiver et l’été.

Lorsqu’une entreprise renforce l’isolation et/ou remplace son mode de chauffage vétuste par un modèle récent et performant, elle réalise d’importantes économies sur sa facture d’énergie.

Découvrez aussi : l’appel à projets « Compétitivité énergétique des entreprises » de la région Nouvelle-Aquitaine

Être acteur de la transition énergétique

L’amélioration de la performance énergétique d’un bâtiment a un impact direct sur ses émissions de gaz à effet de serre (GES). Dans l’objectif d’atteindre la neutralité carbone en 2050, les entreprises et collectivités n’ont d’autre choix que d’accélérer la transition énergétique. Cela passe notamment par la réduction :

• De leurs émissions de GES,
• De leur consommation d’énergie fossile au profit d’énergies renouvelables.

Respecter les obligations réglementaires, dont le décret tertiaire

La loi n° 2013-619 du 16 juillet 2013 a rendu obligatoire la réalisation d’un audit énergétique réglementaire pour les grandes entreprises tous les 4 ans. La loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 (loi DDADUE) a ensuite actualisé les conditions d'obligation de réaliser un audit énergétique.

Précisons toutefois qu'il existe des exemptions à cette obligation pour les entreprises ayant soit :

• Mis en place un Système de Management de l'Énergie certifié (ISO 50001 par exemple),

• Mis en place un système de management environnemental certifié ISO 14001 ou équivalent, intégrant un audit conforme aux exigences de l'audit énergétique en entreprise,

• Ayant mis en place un Contrat de Performance Énergétique (CPE) conforme à certaines conditions réglementaires,

sur au moins 80 % de la consommation d'énergie finale.

De plus, le décret tertiaire du 23 juillet 2019, en application de l’article 175 de la loi Élan, a pour ambition d’accélérer la réduction de la consommation d’énergie des bâtiments tertiaires :

• D’au moins 40 % d’ici 2030,
• 50 % en 2040,
• 60 % en 2050.

Ce décret (aussi appelé Éco Énergie Tertiaire) concerne les propriétaires et gestionnaires de bâtiments dont les locaux hébergent une activité tertiaire (bureaux, commerces, hôtels, mairie, école, hôpital, etc.) sur une surface d’exploitation égale ou supérieure à 1 000 m². Pour se conformer à ce décret, les entreprises et collectivités doivent déclarer annuellement leur consommation sur la plateforme OPERAT gérée par l’ADEME, et atteindre un certain niveau de performance à la première échéance de 2030.

En cas de non atteinte des objectifs, un audit énergétique permet alors d’identifier des actions d’amélioration de la performance énergétique pertinentes, comme l’installation d’équipements plus performants, une meilleure gestion des réglages, des travaux sur le bâti, ou encore des actions de sensibilisation pour modifier le comportement des occupants.

Bon à savoir : dans la continuité du décret Éco Énergie Tertiaire, le décret BACS impose, dans certains cas, la mise en place d'un Building Automation & Control System.

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L'audit énergétique pour les collectivités

Si l'audit énergétique s'impose progressivement à l'ensemble du secteur tertiaire, les collectivités territoriales occupent une position particulière. Gestionnaires d'un patrimoine bâti souvent vaste, ancien et hétérogène (mairies, écoles, gymnases, piscines, médiathèques…), elles cumulent des enjeux qui leur sont propres, tant sur le plan réglementaire que budgétaire et politique.

Un cadre réglementaire spécifique aux acteurs publics

Contrairement aux entreprises privées, les collectivités ne sont pas soumises à l’obligation de réaliser un audit énergétique tous les 4 ans.

Elles sont toutefois bien soumises au décret tertiaire. Elles ont également un objectif supplémentaire à respecter : réduire leur consommation d’énergie finale d’au moins 1,9 % chaque année (source : loi DDADUE d’avril 2025).

La loi DDADUE impose également aux collectivités de rénover annuellement 3 % de la surface cumulée des bâtiments de leur parc. Cette dernière exige aussi des organismes publics qu’ils transmettent tous les 2 ans les données relatives aux performances énergétiques de leurs bâtiments. Pour cela, un suivi énergétique est donc nécessaire et doit être mis en place depuis le 1^er octobre 2025.

Comment financer un audit énergétique pour une collectivité ?

Les collectivités bénéficient d'un écosystème de financements spécifiques pour couvrir le coût de leurs audits énergétiques et des travaux qui en découlent. En voici quelques uns :

• Le programme ACTEE+ dont fait partie le Fonds CHÊNE lance régulièrement des appels à projet pour financer les audits énergétiques de bâtiments publics (jusqu'à 80 % du coût pris en charge), mais aussi les outils de suivi des consommations, ainsi que les opérations de maîtrise d’œuvre et d’assistance à maîtrise d’ouvrage,
• La Banque des Territoires (Caisse des Dépôts) propose des prêts dédiés à la rénovation énergétique du patrimoine public (dont les établissements scolaires), souvent conditionnés à la réalisation préalable d'un audit,
• Le Fonds vert apporte des aides financières aux collectivités qui s’engagent dans la décarbonation et l’adaptation au changement climatique,
• Le FEDER, dispositif européen géré par les collectivités, propose aussi un soutien financier aux audits énergétiques à destination de ces dernières.

Que contient un audit énergétique pour un site tertiaire ?

Un audit énergétique met à disposition des décideurs et décideuses un ensemble de données techniques et financières pour améliorer la performance énergétique.

En réalisant un audit, les entreprises et collectivités bénéficient des éléments suivants :

• Une analyse technique à partir de relevés effectués lors de la visite du bâtiment (répartition des consommations d’énergie, des pertes thermiques, etc.),
• Des préconisations de travaux classées selon leur impact sur la performance énergétique, le coût d’investissement et les aides financières mobilisables,
• Un planning de travaux, qui permet de hiérarchiser les travaux prioritaires à engager selon trois niveaux (action immédiate, prioritaire ou utile),
• La suggestion de bouquets de travaux pour augmenter l’efficacité énergétique en accord avec le décret tertiaire,
• Une analyse financière complète pour mesurer la rentabilité de chaque investissement.

L’étude complète est présentée lors d’une réunion. Un rapport de synthèse est fourni, contenant tous les éléments essentiels : état des lieux technique, préconisations de travaux, programmes de travaux, etc.

À lire aussi : en savoir plus sur le DPE tertiaire

La réalisation d’un audit sur site tertiaire

Pour assurer la fiabilité et le sérieux de l’audit énergétique réglementaire, ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié, interne ou externe à la structure.

Qui peut réaliser un audit pour un site tertiaire ?

Pour réaliser l’audit énergétique, l'entreprises ou la collectivité peut faire appel à :

• Un prestataire externe, titulaire d’une certification,
• Un membre du personnel de l'entreprise tel qu’un référent technique, habilité après justification de ses compétences.

L'arrêté du 10 juillet 2025 précise les conditions de certification nécessaires pour la réalisation de l’audit énergétique obligatoire par le prestataire externe et par le membre interne à l'entreprise.

De plus, les organismes de certification doivent être accrédités par le COFRAC, à ce jour sont concernés :

• OPQIBI,
• LNE,
• AFNOR CERTIFICATION.

Découvrez également notre article consacré à l'audit énergétique dans l'industrie. 

L'accompagnement par un bureau spécialisé

Akéa Énergies est un bureau d’études en efficacité énergétique et ingénierie technique au service des professionnels depuis plus de 20 ans. Avec ses certifications OPQIBI, Akéa Énergies dispose de la compétence et des ressources requises pour la réalisation de votre audit énergétique tertiaire.

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