- Décret tertiaire
- Décret tertiaire
Certains bâtiments tertiaires présentent des contraintes rendant impossible l’atteinte des objectifs du décret tertiaire, malgré un programme de travaux ambitieux. Le dispositif prévoit toutefois une solution : la constitution d’un dossier technique de modulation. Ce dernier permet de demander un ajustement des objectifs en cas de contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou financières trop importantes.
En août 2026, la FAQ de la plateforme OPERAT a fait l'objet d'une mise à jour conséquente, permettant de clarifier les attendus de ce dossier et de fournir une date butoir : le 30 septembre 2027. Décryptage d’Akéa Énergies.
Décret tertiaire : qu’est-ce que le dossier de modulation ?
Le décret tertiaire impose aux propriétaires et gestionnaires de bâtiments tertiaires supérieurs à 1 000 m² une réduction progressive de leur consommation d'énergie finale d’ici 2030, 2040 et 2050 (par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2022). Ces objectifs doivent être déclarés chaque année sur la plateforme OPERAT, gérée par l'ADEME.
Pour un rappel complet du dispositif (obligations, méthodes de calcul, sanctions), rendez-vous sur notre article dédié au décret tertiaire.
Toutefois, certains bâtiments peuvent se heurter à des obstacles pour atteindre ces objectifs. On peut citer par exemple les bâtiments classés (impossibilité de modifier la façade), ou encore un site aux équipements techniques figés, impossibles à remplacer. Le décret tertiaire prévoit alors une possibilité de modulation des objectifs.
Cela nécessite la constitution d'un dossier appelé dossier technique de modulation, permettant de justifier la contrainte invoquée et de demander un ajustement des objectifs imposés par le décret.
Concrètement, ce dossier permet :
- D’identifier la situation de référence des bâtiments ou parties de bâtiments assujettis ;
- D’identifier les contraintes techniques, architecturales, patrimoniales, ou économiques rencontrées ;
- De proposer des objectifs ajustés ainsi qu’un programme d’actions pour les atteindre.
Dans quels cas peut-on soumettre un dossier de modulation des objectifs ?
Tout d’abord, il faut savoir que certaines modulations sont calculées automatiquement par la plateforme OPERAT à partir des données déclarées. Il s’agit de :
- La modulation liée aux variations climatiques : les données de consommation sont automatiquement ajustées en fonction des degrés-jours unifiés (DJU) de la zone climatique dans laquelle se situe le bâtiment. Cela permet par exemple de neutraliser l'effet d'un hiver rigoureux ou d'un été très chaud. L’ajustement climatique est également appliqué pour le calcul des objectifs en valeur absolue.
- La modulation liée au volume d'activité : elle s'applique lorsque l'usage du bâtiment évolue (extension des horaires, changement d'activité, restructuration…). L’objectif à atteindre est calculé automatiquement en fonction des catégories d'activités et des indicateurs d'intensité d'usage, renseignés par l’assujetti lors de chaque déclaration.
Dans ces deux cas, une saisie rigoureuse des données suffit. Aucune étude technique n'est exigée.
En revanche, trois autres types de modulation nécessitent la constitution d'un dossier technique complet, à savoir :
- La modulation pour contraintes techniques ;
- La modulation pour contraintes architecturales ou patrimoniales ;
- La modulation pour contraintes financières.
Contraintes techniques
Ce motif s'applique lorsque des caractéristiques propres au bâtiment rendent une action de rénovation énergétique impossible ou disproportionnée à mettre en œuvre. Parmi les cas les plus fréquents, on retrouve :
- L’impossibilité d'isoler les murs par l'extérieur (mitoyenneté, limites de propriété, risques pour la stabilité de l'ouvrage…) ;
- Les contraintes liées à des servitudes ;
- La présence d’équipements techniques impossibles à remplacer du fait de la configuration du bâti ;
- Etc.
La justification prend alors la forme d'une note technique spécifique, qui peut être établie par un bureau d'études qualifié, un architecte ou un référent technique en interne.
Akéa Énergies vous accompagne dans la constitution du dossier technique de modulation
Contraintes architecturales ou patrimoniales
Ce motif concerne les bâtiments dont l'intérêt patrimonial ou architectural limite les possibilités de rénovation. On peut citer par exemple l’impossibilité de :
- Réaliser une isolation par l'extérieure sur une façade en pierre de taille ;
- Poser des panneaux solaires photovoltaïques sur une toiture en chaume ;
- Remplacer certaines menuiseries anciennes (fenêtres à petits carreaux, volets d'origine) ;
- Installer une pompe à chaleur avec une unité extérieure visible depuis l'espace public ;
- Etc.
Les bâtiments concernés sont généralement :
- Les monuments historiques classés ou inscrits ;
- Les immeubles situés en site patrimonial remarquable (SPR) ou aux abords d'un monument historique ;
- Les bâtiments protégés par un plan local d’urbanisme pour des motifs culturels, historiques ou architecturaux ;
- Les immeubles ayant obtenu la « labellisation architecture contemporaine remarquable ».
La justification prend alors la forme d'un avis circonstancié. Pour un monument historique classé, cet avis doit être établi par un architecte en chef des monuments historiques ou par un architecte titulaire du diplôme de spécialisation « architecture et patrimoine » (ou de tout autre diplôme équivalent). Pour les autres cas, l’avis peut être rédigé par un architecte.
Bon à savoir : pour les musées, les centres d’art et les salles de spectacles, des catégories spécifiques ont été créées, dont les objectifs tiennent d’ores et déjà compte du critère de protection patrimoniale.
Contraintes financières
Ce motif s'applique lorsque le coût des actions nécessaires pour atteindre l'objectif est disproportionné par rapport aux économies d'énergie attendues. La disproportion se mesure par le temps de retour sur investissement (TRI), aides financières déduites.
Concrètement, une modulation des objectifs peut être demandée lorsque le TRI est supérieur à :
- 30 ans pour les actions sur l'enveloppe du bâtiment (isolation, remplacement des menuiseries…) ;
- 15 ans pour le renouvellement des équipements énergétiques (chauffage, ventilation, climatisation, éclairage…) ;
- 10 ans pour la mise en place de systèmes de contrôle et de gestion active des équipements (exemple : GTB).
La justification prend alors la forme d'une note de calcul des temps de retour sur investissement, propre à chaque action ou catégorie d'actions concernées. Cette dernière peut être rédigée par un prestataire externe ou un personnel interne répondant aux exigences de l'article 6 de l'arrêté du 10 juillet 2025 sur l’audit énergétique en entreprise.
Bon à savoir : le temps de retour sur investissement de chaque catégorie d'actions se calcule séparément, sans tenir compte des autres actions déjà engagées. Cette règle permet d’éviter un biais : les travaux sur le bâtiment ne doivent pas voir leur TRI artificiellement allongé parce que des actions sur l'exploitation ont déjà réduit les consommations du bâtiment. Sans cette indépendance de calcul, les économies attribuables à l'enveloppe paraîtraient plus faibles qu'elles ne le sont réellement.
Quand doit être déposé le dossier technique de modulation ?
Le dossier de modulation pour contraintes financières doit être déposé avant le 30 septembre 2027, soit cinq ans après la première échéance déclarative.
En revanche, pour les modulations liées à des contraintes techniques ou architecturales / patrimoniales, le dossier peut être constitué à tout moment, et mis à jour au fil de l'évolution du bâtiment ou du programme d'actions. Toutefois, dans les faits, il est préférable d’anticiper cette démarche au maximum afin de déterminer les objectifs de réduction à atteindre et la trajectoire à suivre.
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Comment rédiger un dossier technique de modulation pour le décret tertiaire ?
Rédiger un dossier technique de modulation nécessite de suivre une méthodologie et une rigueur particulière. De plus, son élaboration nécessite de réaliser des études énergétiques sur le bâtiment et les équipements existants.
C’est pourquoi le dossier technique de modulation est généralement réalisé par un bureau d’études thermiques, un cabinet d’architecte, ou une équipe pluridisciplinaire permettant de réunir les compétences requises.
À noter : en août 2026, la FAQ de la plateforme OPERAT a fait l'objet d'une mise à jour conséquente permettant de clarifier de manière plus précise les contours du dossier technique de modulation.
Le contenu du dossier technique de modulation
Tout d’abord, le dossier technique doit toujours comprendre :
- une étude énergétique sur les actions d'amélioration des performances du bâtiment ;
- une étude énergétique portant sur les actions sur les équipements liés aux usages spécifiques ;
- une identification des actions portant sur l'adaptation des locaux et le comportement des occupants ;
- un programme d'actions permettant d'atteindre l'objectif modulé.
À ces documents s'ajoutent la pièce spécifique au motif invoqué : note technique, avis circonstancié ou note de calcul du TRI.
L'ensemble est déposé sur OPERAT sous la forme d’un fichier récapitulatif standardisé.
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Motif de modulation |
Pièces justificatives communes |
Pièce justificative supplémentaire |
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Contraintes techniques |
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Note technique |
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Contraintes architecturales ou patrimoniales |
Avis circonstancié |
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Contraintes financières |
Note de calcul des TRI |
Un niveau d'analyse « fonctionnel pertinent »
Le dossier de modulation doit être élaboré à un « niveau fonctionnel pertinent », c’est-à-dire à l'échelle la plus pertinente pour refléter la réalité du patrimoine.
En clair :
- Pour un bâtiment regroupant plusieurs entités fonctionnelles assujetties (EFA), un seul dossier peut couvrir l'ensemble du bâtiment.
- Pour un parc de bâtiments similaires (mêmes usages, même niveau d'isolation, mêmes équipements, même zone climatique), une approche par échantillonnage est possible sur l'étude énergétique portant sur le bâti.
Un dossier technique reste néanmoins établi pour chaque EFA concernée.
Un audit énergétique préalable reste le point de départ systématique. Sans diagnostic solide, aucune contrainte ne peut être objectivée et le dossier s'expose à un rejet par l'ADEME.
Qui peut rédiger un dossier technique de modulation ?
Les études énergétiques peuvent être réalisées par un bureau d'études ou un ingénieur-conseil, un architecte, un prestataire externe ou un personnel interne répondant aux exigences de l’article 6 de l'arrêté du 10 juillet 2025 sur l’audit énergétique en entreprise (mise à jour de l’arrêté du 24 novembre 2014).
Comme évoqué plus haut, les documents spécifiques doivent être quant à eux rédigés par :
- Note technique : un bureau d'études, un architecte ou un référent technique en interne ;
- Avis circonstancié : un architecte, un architecte du patrimoine ou un architecte en chef des monuments historiques, selon la situation ;
- Note de calcul des TRI : un professionnel répondant aux exigences de l'article 6 de l'arrêté du 10 juillet 2025 sur l’audit énergétique en entreprise.
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