Garantie de parfait achèvement : durée, couverture et démarches

La garantie de parfait achèvement (GPA) protège les maîtres d’ouvrage contre des désordres constatés à la suite de travaux. Découvrez quels dommages sont couverts et les démarches à réaliser pour bénéficier de cette garantie. Explications d’un bureau d’études spécialisé en rénovation énergétique.

Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement (dite GPA) est une garantie légale définie dans le droit français par l’article 1792‑6 du Code civil. Tout comme les garanties biennale et décennale, la GPA a pour but de protéger le maître d’ouvrage contre tout défaut lié aux travaux.

Autrement dit, suite à des travaux (construction neuve, rénovation…), si le maître d’ouvrage constate des défauts ou malfaçons, ce dernier peut se retourner contre la ou les entreprises, qui seront alors obligées de réparer les dommages.

L’objectif : offrir une sécurité renforcée au maître d’ouvrage en assurant que l’ouvrage et/ou les équipements livrés correspondent bien aux engagements contractuels.

Quelle est la durée d’une GPA ?

La garantie de parfait achèvement s’applique pendant une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux par le maître d’ouvrage.

Durant cette période, tous les désordres signalés, qu’ils aient été relevés immédiatement dans le procès-verbal de réception ou qu’ils soient apparus après, peuvent donner lieu à des réparations sous garantie.

La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. La date de réception est très importante car c’est elle qui fixe le début de la garantie.

Que couvre la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement est très large, puisqu’elle concerne l’ensemble des désordres et malfaçons liés aux travaux, quelle que soit leur nature (technique, structurelle, fonctionnelle ou esthétique).

Il peut s’agir de défauts visibles à la fin des travaux, ou bien apparaissant dans l’année suivant la réception, tels que :

• Des fissures, infiltrations, défauts d’isolation (thermique ou phonique), problèmes d’étanchéité, défauts de plomberie ou d’électricité, menuiseries défectueuses...
• Des peintures mal faites, revêtements mal posés, finitions bâclées, plinthes manquantes, carrelage mal posé…
• Des matériaux, dimensions, ou aménagements non conformes…
• Des dysfonctionnements sur les systèmes de chauffage ou de climatisation, tels qu’une chaudière mal mise en service, une pompe à chaleur dont les performances ne correspondent pas aux valeurs annoncées, des radiateurs qui ne chauffent pas correctement…
• Des défauts sur les installations de production d’eau chaude sanitaire (température insuffisante, temps de chauffe anormalement longs, fuites…);
• Des défauts sur les installations d’éclairage ;
• Des dysfonctionnements des systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB ou GTC), incluant des capteurs mal paramétrés, des automatismes non fonctionnels, une remontée de données erronée…
• Etc.

Concrètement, il s’agit de tout écart de conformité entre l’ouvrage (et/ou les équipements) livrés, et ce qui était prévu dans le cahier des charges.

Attention : l’usure normale et les dégradations liés à l’usage courant (vieillissement, entretien insuffisant, mauvais usage) ne sont pas couverts par la garantie de parfait achèvement.

Les défauts apparents lors de la réception doivent obligatoirement être mentionnés comme réserves dans le procès-verbal, faute de quoi il ne pourront pas être couverts par la GPA.

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Qui est soumis à la GPA ?

La garantie de parfait achèvement s’applique dans le cadre d’un contrat entre un maître d’ouvrage et un ou plusieurs intervenants responsables de la réalisation des travaux. Ce sont ces intervenants qui sont soumis à la GPA.

Il s’agit généralement des professionnels suivants :

• Maîtres d’oeuvre et cabinets d’architectes ;
• Entreprises de travaux ;
• Constructeurs de logements et promoteurs immobiliers ;
• Contrôleurs techniques ;
• Etc.

En résumé, qu’il s’agisse d’une construction neuve ou d’une intervention sur un bâtiment existant (ex : amélioration de la performance énergétique), le ou les professionnels chargés des travaux doit assumer la responsabilité des dommages liés à sa prestation.

Seule exception possible : si le professionnel prouve que les désordres proviennent d’une cause exceptionnelle (action d’un tiers, force majeure…) ou d’un manquement de la part du maître d’ouvrage.

Si le bien est revendu avant la fin du délai d’un an, l’acquéreur bénéficie des droits attachés à la GPA pour la période restante

Comment en bénéficier : démarches et mise en œuvre

La garantie de parfait achèvement protège le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le commanditaire des travaux.

Pour en bénéficier, la première chose à faire est de procéder à la réception des travaux en bonne et due forme. Un procès-verbal doit être dressé et tous les défauts apparents doivent être signalés sous forme de “réserves”.

Pour des défauts découverts ultérieurement, le maître d’ouvrage doit notifier les maîtres d’œuvre et entreprises concernés via une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il précise la nature des dommages ainsi que le délai souhaité pour effectuer les réparations. Le véritable délai est ensuite fixé à l’amiable entre les deux parties.

Que faire lorsque la garantie de parfait achèvement n’est pas respectée ?

Dans le cas où les entreprises concernées refusent d’intervenir ou qu’elles ne respectent pas les délais, le maître d’ouvrage peut faire appel à un conciliateur de justice pour tenter de résoudre le conflit grâce à une médiation.

Si cela ne suffit pas, il peut alors saisir le tribunal judiciaire du lieu où est situé le bâtiment (dans la limite d’un an suivant la date de réception des travaux).

Si l’entreprise chargée des travaux ne réalise pas les corrections dans le délai prévu, le maître d’ouvrage peut - après une mise en demeure restée sans effet - confier les réparations à un autre professionnel. Les coûts et responsabilités sont alors imputés à l’entreprise qui n’a pas exécuté ses obligations.

Quelle différence avec les garanties biennale et décennale ?

La garantie de parfait achèvement se distingue des autres garanties légales de la construction par sa durée et les types de dommages couverts.

Le tableau suivant permet de distinguer les 3 garanties s’appliquant dans le cadre de travaux de construction ou de rénovation.

En résumé, la GPA permet d’agir immédiatement après la livraison pour corriger tout défaut constaté. Tandis que la garantie biennale cible les équipements pendant 2 ans, et la garantie décennale protège contre les dommages structurels sur le long terme.

Attention : la GPA et la garantie décennale ne se cumulent pas. En principe, les désordres ayant fait l’objet de réserves relèvent de la GPA dès lors qu’ils ne relèvent pas de la garantie décennale (qui ne concerne que les désordres cachés au moment de la réception).

Concernant les désordres n’ayant pas fait l’objet de réserves et apparus dans l’année de réception : ces désordres peuvent relever soit de la GPA soit de la garantie décennale.

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